კვლევა განხორციელდა შოთა რუსთაველის საქართველოს ეროვნული სამეცნიერო ფონდის

ფინანსური მხარდაჭერით, PHDF-18-858, „ინფლაციური პროცესების

რეგულირების პრობლემები - საქართველოს მაგალითი“. 

DOI: 10.52340/ekonomisti.2025.04.01

ანოტაცია. სტატია იკვლევს მონეტარული პოლიტიკისა და უძრავი ქონების სექტორს შორის არსებულ ურთიერთკავშირს და ხაზს უსვამს მის ეკონომიკურ მნიშვნელობას გლობალურ ჭრილში. უძრავი ქონების სექტორის  მასშტაბი საკმაოდ დიდია, რასაც ადასტურებს ის ფაქტი, რომ იგი ამერიკის შეერთებული შტატების მთლიანი შიდა პროდუქტის დაახლოებით 16 პროცენტს შეადგენს. აღნიშნულ სექტორზე მონეტარული პოლიტიკის ძირითადი გადაცემის არხია სარგებლის განაკვეთი, რომელიც გავლენას ახდენს იპოთეკური სესხების სარგებლის განაკვეთზე, საცხოვრებელი ფართების ხელმისაწვდომობასა და ინვესტორების მოთხოვნაზე. საკრედიტო არხიაძლიერებს აღნიშნულ ეფექტს, რამდენადაც იგი ზრდის ლიკვიდურობას და ფინანსურ რესურსებზე ხელმისაწვდომობას, რაც კიდევ უფრო მეტად მოქმედებს დაბალი სარგებლის განაკვეთების ეფექტზე.

გარდა ამისა, სიმდიდრის ეფექტი და ცვლილებები საინვესტიციო პორტფელში ზრდის მოთხოვნას, განსაკუთრებით დაბალი სარგებლის განაკვეთების პერიოდებში. არატრადიციული მონეტარული პოლიტიკისსახეები, რაოდენობრივი შემსუბუქება და „საპროგნოზო ტრაექტორია“, აძლიერებენ აღნიშნულ ეფექტს, რაც იწვევს უძრავი ქონების ბაზრის უფრო სწრაფ რეაგირებას მონეტარული პოლიტიკის ცვლილებებზე.

მონეტარული პოლიტიკის ეფექტიანობა განსხვავდება რეგიონებისა და ბაზრის პირობების მიხედვით. გადაცემის ეფექტი შედარებით ძლიერია ფინანსურად განვითარებულ რეგიონებში და შედარებით სუსტია ბაზრებზე, სადაც უძრავი ქონების მიწოდება ელასტიკურია.

აღსანიშნავია ისიც, რომ ცენტრალურ ბანკებს გარკვეულ სირთულეს უქმნის გაუთვალისწინებელი შედეგები, როგორიცაა საკრედიტო პროდუქტების განაწილება და ფინანსური არასტაბილურობის რისკები. არატრადიციული მონეტარული პოლიტიკის გადაცემის არხების სისწრაფე და მათზე უძრავი ქონების ბაზრის რეაგირება მნიშვნელოვანწილად განსაზღვრავს ცენტრალურ ბანკების მიერ მონეტარული პოლიტიკის ინტეგრირებული ინსტრუმენტების გამოყენების საჭიროებას.

საკვანძო სიტყვები: მონეტარული პოლიტიკა, უძრავი ქონების ბაზრები, სარგებლის განაკვეთი, ფედერალური სარეზერვო სისტემა. 

შესავალი

2008 წლის გლობალური ფინანსური კრიზისის და მისი შემდგომი არატრადიციული მონეტარული პოლიტიკის ინტერვენციების შემდეგ ფულად-საკრედიტო პოლიტიკასა და უძრავი ქონების ბაზრებს შორის არსებულმა ურთიერთკავშირმა მკვლევართა, ეკონომიკური ინსტიტუტებისა და ბაზრის სხვა მონაწილეების განსაკუთრებული ყურადღება მიიპყრო (Birger, Hussain, 2023; Yu, 2022). უძრავი ქონების სექტორი ამერიკის შეერთებული შტატების მთლიანი შიდა პროდუქტის დაახლოებით 16 პროცენტს შეადგენს (Gorea et al., 2023), შესაბამისად, მონეტარულ პოლიტიკასთან უძრავი ქონების ბაზრის ურთიერთკავშირის ანალიზი მაკროეკონომიკური სტაბილურობისა და ფინანსური სისტემის მდგრადობისთვის უმნიშვნელოვანესია. ნაშრომი მსგავს კავშირებს ძირითადად ამერიკის შეერთებული შტატების მაგალითზე განიხილავს, ვინაიდან იგი ერთ-ერთია იმ ქვეყანათაგან, სადაც ეს კავშირი შედარებით ძლიერადაა გამოხატული და ამასთან, როგორც უკვე აღვნიშნეთ უძრავი ქონების წილი ქვეყნის ეკონომიკაში საკმაოდ დიდია.

ფედერალური სარეზერვო სისტემის მიერ მიღებული გადაწყვეტილებები გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზრებზე სხვადასხვა გადაცემის არხის მეშვეობით, რომელთა ეფექტიც ტრადიციული სარგებლის განაკვეთის მექანიზმებს სცდება (Boddin et al., 2022; Calza et al., 2013). მსგავსი კავშირების სირთულე გაიზარდა არატრადიციული პოლიტიკის მეთოდების დანერგვასთან ერთად, როგორებიცაა რაოდენობრივი შემსუბუქება (Quantitative Easing, QE) და „საპროგნოზო ტრაექტორია“ (Forward Guidance), რომლებმაც ფუნდამენტურად შეცვალეს მონეტარული პოლიტიკის გადაცემის ტრადიციული პროცესი (Ray, 2021; Berg et al., 2023). უახლესი კვლევები აჩვენებს, რომ საცხოვრებელი სივრცის ფასები, ეკონომიკის სხვა აქტივების ფასებისგან განსხვავებით, მონეტარული პოლიტიკის მოულოდნელ ცვლილებებზე საკმაოდ სწრაფად რეაგირებს (რამდენიმე კვირის პერიოდში), რაც ეჭვქვეშ აყენებს წინა ვარაუდებს გადაცემის სისწრაფის შესახებ (Williams, 2015; Gorea et al., 2023).

მოცემული ნაშრომი იკვლევს როგორც თეორიულ ჩარჩოებს, ისე ემპირიულ მტკიცებულებებს რათა გააანალიზოს, თუ რა გავლენას ახდენს მონეტარული პოლიტიკა აშშ-ის უძრავი ქონების სექტორზე. ჩვენ ვიკვლევთ მონეტარული პოლიტიკის გადაცემის ძირითად მექანიზმებს, რომელთა მეშვეობითაც ფედერალური სარეზერვო სისტემის მიერ გატარებული პოლიტიკა გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზრებზე, ვაანალიზებთ სხვადასხვა პოლიტიკური ინსტრუმენტის ეფექტიანობას და ვაფასებთ შედეგებს ფინანსური სტაბილურობისა და საბაზრო დინამიკისთვის.

ლიტერატურის მიმოხილვა და თეორიული ჩარჩო

უძრავი ქონების ბაზრებზე მონეტარული პოლიტიკის გადაცემის მექანიზმების თეორიული საფუძველი რამდენიმე განსხვავებულ არხს ემყარება (Birger, Hussain, 2023; Taylor, 2007). სამეცნიერო ლიტერატურაში განხილულია როგორც ტრადიციული, ასევე არატრადიციული მონეტარული პოლიტიკის გადაცემის მექანიზმები, აგრეთვე აქტივების ფასწარმოქმნის თეორია და საინვესტიციო პორტფელის გადაბალანსების არხები.

სარგებლის განაკვეთის არხი წარმოადგენს ტრადიციული მონეტარული პოლიტიკის გადაცემის მექანიზმს, რომლის გამოყენების დროსაც ფედერალური ფონდების განაკვეთის ცვლილებები გავლენას ახდენს იპოთეკური სესხის სარგებლის განაკვეთებზე, რაც შესაბამისად აისახება როგორც საცხოვრებელი სახლის ფლობის ღირებულებაზე, ისე უძრავი ქონების აქტივებში ინვესტირების უკუგებაზე (Kuttner, 2012; Mishkin, 2007). როდესაც ფედერალური სარეზერვო სისტემა ამცირებს ფედერალური ფონდების განაკვეთს, იპოთეკური სესხის განაკვეთები, როგორც წესი, იკლებს, რაც ზრდის საცხოვრებელი ფართების ხელმისაწვდომობას და ასტიმულირებს მოთხოვნას, რაც თავის მხრივ ზრდის უძრავი ქონების ფასებს (Dias, Duarte, 2019; Koeniger et al., 2021).

საკრედიტო არხი ტრადიციული მონეტარული პოლიტიკის შემდგომი ინსტრუმენტია, რომელიც სარგებლის განაკვეთის არხის მსგავს ეფექტს ატარებს და ზრდის უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობას (Boddin et al., 2022; Guler, 2015). ექსპანსიური მონეტარული პოლიტიკის გატარების შემდგომ იზრდება კომერციული ბანკების ლიკვიდურობა და მათ მიერ კრედიტის გაცემის შესაძლებლობა, რაც სასესხო პროდუქტებს უფრო ხელმისაწვდომს ხდის პოტენციური საცხოვრებელი სახლის მყიდველებისა და უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის (Abramson et al., 2022).

სიმდიდრის ეფექტი წარმოადგენს ტრადიციული მონეტარული პოლიტიკის კიდევ ერთ მნიშვნელოვან გადაცემის მექანიზმს, ვინაიდან უძრავი ქონების ღირებულების ცვლილება გავლენას ახდენს შინამეურნეობების მოხმარებისა და ინვესტირების გადაწყვეტილებებზე (Mishkin, 2007; Ncube, Ndou, 2013). უძრავი ქონების ღირებულების ზრდა წარმოქმნის დადებითი სიმდიდრის ეფექტს სახლის მფლობელთათვის. იზრდება მათი მოხმარება, და ამასთან მათ საკუთრებაში არსებული აქტივების ჯამური ღირებულება, რაც უძრავი ქონების მფლობელებს საშუალებას აძლევს ისარგებლონ უზრუნველყოფილი საკრედიტო პროდუქტებით (Tonner, Bruha, 2014). შესაბამისად, წარმოიქმნება ჯაჭვური ეფექტი, რომელსაც შეუძლია მონეტარული პოლიტიკის საწყისი ეფექტების კიდევ უფრო მეტად გაძლიერება.

რაოდენობრივი შემსუბუქებისა და „საპროგნოზო ტრაექტორიის“ მეთოდების დანერგვამ მონეტარული პოლიტიკის გადაცემის მექანიზმებს ახალი განზომილებები შესძინა (Ray, 2021; Berg et al., 2023). კვლევები მიუთითებს, რომ უძრავი ქონების ბაზრებზე ამ არატრადიციულ ინსტრუმენტებს უფრო გამოხატული და მდგრადი ეფექტები აქვთ, ვიდრე ტრადიციულ სარგებლის განაკვეთის ცვლილებებს.

კერძოდ, რაოდენობრივი შემსუბუქების კვლევები აჩვენებს, რომ ფართომასშტაბიან აქტივების შესყიდვებს შეუძლია უძრავი ქონების ბაზრებზე დეფორმაციების შექმნა (Berg et al., 2023; Rosenberg, 2019). იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების შესყიდვა პირდაპირ გავლენას ახდენს საცხოვრებელი ფართის ღირებულებაზე, ხოლო სახელმწიფო ობლიგაციების შესყიდვა გავლენას ახდენს სარგებლის განაკვეთზე და ხელს უწყობს საინვესტიციო პორტფელის მოძრაობას, კერძოდ მის გადასვლას უძრავი ქონების აქტივებისკენ (Boddin et al., 2022; Ray, 2021).

„საპროგნოზო ტრაექტორია“ კი გავლენას ახდენს გრძელვადიანი სარგებლის განაკვეთების მოლოდინებზე, რომლებიც პირდაპირ კავშირშია იპოთეკური საკრედიტო პროდუქტების განაკვეთებთან და უძრავი ქონების საინვესტიციო გადაწყვეტილებებთან (ECB, 2023; Gorea et al., 2023).

აქტივების ფასწარმოქმნის თეორია დამატებით შეხედულებებს გვთავაზობს მონეტარული პოლიტიკისა და უძრავი ქონების ბაზრის ურთიერთკავშირზე. დაბალი სარგებლის განაკვეთი ამცირებს მომავალი საიჯარო შემოსავლის ნაკადებზე დაწესებულ დისკონტის განაკვეთს, რაც ზრდის უძრავი ქონების აქტივების მიმდინარე ღირებულებას (Calza et al., 2013; Guler, 2015). ეს მექანიზმი განსაკუთრებით აქტიურია დაბალი სარგებლის განაკვეთების გარემოში, სადაც განაკვეთის მცირე ცვლილებამ შესაძლოა გამოიწვიოს დიდი ცვლილებები აქტივების ღირებულებაში, ვინაიდან დისკონტის განაკვეთსა და აქტივის მიმდინარე ღირებულებას შორის არაწრფივი კავშირია (ECB, 2023).

საინვესტიციო პორტფელის გადაბალანსების არხი იწყებს მოქმედებას, როდესაც სარგებლის განაკვეთების შემცირების პერიოდში ინვესტორები ობლიგაციების გაყიდვას და უძრავი ქონების შეძენას იწყებენ (ECB, 2024). კაპიტალის ეს ახალი გადანაწილება ზრდის მოთხოვნას უძრავი ქონებაზე, რაც ზრდის მათ ფასებსა და შემოსავლიანობას (Berg et al., 2023). ევროპის ფინანსურ ბაზრებზე ჩატარებული უახლესი კვლევები აჩვენებს, რომ ეს არხი შეიძლება განსაკუთრებით ძლიერი იყოს რაოდენობრივი შემსუბუქების პერიოდებში, როდესაც ცენტრალური ბანკის მიერ ობლიგაციების შესყიდვები ქმნის დამატებით სტიმულებს პორტფელის გადაბალანსებისთვის (Boddin et al., 2022).

ემპირიული მტკიცებულებები აშშ-ის ბაზრებიდან

უახლესმა ემპირიულმა კვლევებმა ფუნდამენტურად შეცვალა წარსულში არსებული ვარაუდები უძრავი ქონების ბაზრებზე მონეტარული პოლიტიკის გავლენის დროითი ლაგის შესახებ (Williams, 2015). 2000-2019 წლების პერიოდში უძრავი ქონების გასაყიდი ფასების გამოქვეყნებული მონაცემების ანალიზის საფუძველზე, კვლევები აჩვენებს, რომ საცხოვრებელ სახლზე ფასები მონეტარული პოლიტიკის მოულოდნელ ცვლილებებზე რეაგირებს ცენტრალური ბანკის განცხადებებიდან ორი კვირის განმავლობაში. ეს დასკვნა მკვეთრად ეწინააღმდეგება ადრინდელ კვლევებს, რომლებიც ორ წლიან, ან უფრო ხანგრძლივ კორექტირების პერიოდს ვარაუდობდნენ. ბუნებრივია, გავლენის მასშტაბი მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული მონეტარული პოლიტიკის ინსტრუმენტის სახეზე. კვლევა მიუთითებს, რომ ერთი სტანდარტული გადახრის შესაბამისი მომავალი სარგებლის განაკვეთის მოულოდნელი ცვლილება იწვევს საცხოვრებელ სახლებზე ფასების 0.2-0.3 პროცენტიან ცვლილებას 2-3 კვირის პერიოდში (Gorea et al., 2023). მნიშვნელოვანია, რომ ეს ეფექტები ძირითადად განპირობებულია გრძელვადიანი სარგებლის განაკვეთების ცვლილებებით და არა მოკლევადიანი ფედერალური ფონდების განაკვეთის კორექტირებით.

სხვა ემპირიული კვლევები ასევე ცხადყოფს მონეტარული პოლიტიკის გადაცემის მექანიზმების ჰეტეროგენურობას სხვადასხვა გეოგრაფიულ ბაზარსა და უძრავი ქონების განსხვავებულ ტიპებს შორის (ECB, 2024). შვეიცარიის, გერმანიისა და იტალიის სტატისტიკური მონაცემების გამოყენებით ჩატარებული კვლევა აჩვენებს, რომ უძრავი ქონების ბაზარი განსხვავებულად რეაგირებენ მონეტარული პოლიტიკის გადაცემის მექანიზმებზე სამივე ქვეყანაში და ამავდროულად, განსხვავება რეგიონების დონეზეც კი შეინიშნება. კერძოდ, იტალიის ფინანსურად განვითარებულ რეგიონებში ცვლილების ეფექტი ფინანსურად დაბალ განვითარებულ რეგიონებთან შედარებით მაღალია (Koeniger et al., 2021). აღნიშნული განსხვავება სხვადასხვა გეოგრაფიულ ტერიტორიებსა და რეგიონებში ასევე დამოკიდებულია უძრავი ქონების მიწოდების ფასის მიმართ ელასტიკურობაზე, შესაბამისად, ადგილობრივი უძრავი ქონების ბაზარი მეტად მიდრეკილია ფასების ზრდისადმი, თუკი ახალი საცხოვრებელი სახლებისა და ბინების მშენებლობა და მათი ბაზრისთვის მიწოდების შესაძლებლობა მცირეა (Cowles, 2025).

თუმცა, ზოგიერთი ფაქტორი ზღუდავს სარგებლის განაკვეთის ცვლილებაზე საცხოვრებელი სახლების ფასების რეაგირების მასშტაბს. იქიდან გამომდინარე, რომ მსესხებელთა 80 პროცენტზე მეტს აქვს საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც მნიშვნელოვნად დაბალია მიმდინარე, საბაზრო სარგებლის განაკვეთზე, რეფინანსირების, ახალი საკრედიტო პროდუქტებით სარგებლობის, მობილობის და სხვა მსგავსი აქტივობების სტიმულები საკმაოდ შემცირებულია (J.P. Morgan, 2025). აღნიშნული ფაქტი ნაწილობრივ ამტკიცებს, რომ ტრადიციული მონეტარული პოლიტიკის გადაცემის მექანიზმები ნაკლებად ეფექტიანია დღევანდელ გარემოში.

კვლევები ასევე ადასტურებს ძლიერ ურთიერთკავშირს მონეტარულ პოლიტიკასა და საკრედიტო ბაზრის პირობებს შორის უძრავი ქონების სექტორში (Abramson et al., 2022; Cowles, 2025). ბუნებრივი ექსპერიმენტების გამოყენებით ჩატარებული კვლევები აჩვენებს, რომ საკრედიტო ექსპანსიამ შესაძლოა გამოიწვიოს საცხოვრებელი სახლების ფასების მნიშვნელოვანი ზრდა. როდესაც რეგიონში შეღავათიანი სესხების წილი ორმაგდება, საცხოვრებელ ფართებზე ფასები დაახლოებით 2.6 პროცენტით იზრდება და ეს ეფექტი რამდენიმე წლის განმავლობაში ნარჩუნდება. აღნიშნული ეფექტი ძლიერდება უძრავი ქონების არაელასტიკური მიწოდების მქონე რეგიონებში, სადაც საკრედიტო ექსპანსიით გამოწვეული ფასების ზრდის ორ მესამედი ნაწილი კომპენსირდება ახალი მშენებლობით (Cowles, 2025). შესაბამისად, კვლევების მიგნებების თანახმად, მონეტარული პოლიტიკის გავლენა უძრავი ქონების ბაზარზე კრიტიკულად არის დამოკიდებული როგორც საკრედიტო ბაზრის პირობებზე, ისე ბაზრის მიწოდების მხარის შეზღუდვებზე.

რაოდენობრივი შემსუბუქების გავლენა უძრავი ქონების ბაზრებზე

რაოდენობრივი შემსუბუქების ადაპტაციასთან ერთად წარმოიქმნა ახალი გადაცემის არხები, რომლებიც მნიშვნელოვან გავლენას ახდენენ უძრავი ქონების ბაზრებზე. ფედერალური სარეზერვო სისტემის მიერ იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების ფართომასშტაბიანი შესყიდვები პირდაპირ გავლენას ახდენს უძრავი ქონების დაფინანსების პირობებზე იპოთეკურ საკრედიტო პროდუქტებზე სარგებლის განაკვეთის სპრედის შემცირებითა და საკრედიტო ხელმისაწვდომობის გაზრდით (Ray, 2021). დამატებით, რაოდენობრივი შემსუბუქება გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზრებზე, რადგან ინვესტორები ეძებენ შედარებით მაღალ უკუგებას და შესაბამისად ცვლიან საკუთარ პორტფელს ისეთ პერიოდებში, როდესაც ობლიგაციების შემოსავლიანობა მცირდება (Boddin et al., 2022; Berg et al., 2023). კვლევები აჩვენებს, რომ რაოდენობრივი შემსუბუქება შინამეურნეობებს საკუთარი საინვესტიციო პორტფელის ცვლილებისკენ უბიძგებს, ისინი ობლიგაციებს საცხოვრებელ სახლებში ინვესტირებით ანაცვლებენ, რაც ამცირებს მოსალოდნელ მომავალ უკუგებას და ასტიმულირებს მოხმარებას. მსგავსი ცვლილება განსაკუთრებით გამოხატულია შედარებით მაღალშემოსავლიან შინამეურნეობებში, რომლებიც უკვე ფლობენ მინიმუმ ერთ საცხოვრებელ სახლს და ყიდულობენ დამატებით უძრავ ქონებას, რაც კიდევ ერთხელ ადასტურებს მათ საინვესტიციო მოტივებს (Boddin et al., 2022).

აღსანიშნავია ის ფაქტიც, რომ რაოდენობრივ შემსუბუქებას, ზოგიერთ შემთხვევაში, შესაძლოა ფინანსური სტაბილურობასთან მიმართებით გაუთვალისწინებელი შედეგები მოჰყვეს. გერმანული კვლევები აჩვენებს, რომ ცენტრალური ბანკის მიერ კორპორაციული ობლიგაციების შესყიდვები იწვევს ფინანსური კაპიტალის გადანაწილებას უძრავი ქონების აქტივების მმართველი კომპანიებისკენ და არა სამშენებლო კომპანიებისკენ, რაც პოტენციურად ხელს უწყობს უძრავი ქონების ფასების ზრდას შესაბამისი მიწოდების გაფართოების გარეშე. ეს არასწორი განაწილება მიუთითებს, რომ რაოდენობრივმა შემსუბუქებამ შეიძლება ხელი შეუწყოს უძრავი ქონების ბუშტების წარმოქმნას მოთხოვნის გაზრდით, მიწოდების ცვლილების გარეშე. აღსანიშნავია, რომ  რაოდენობრივი შემსუბუქების პოლიტიკას შეუძლია გაზარდოს უძრავი ქონების ფასები და ფასი-იჯარის თანაფარდობა, სესხების ჩამოწერის ზრდასა და კომერციული ბანკების მომგებიანობის შემცირების პარალელურად (Berg et al., 2023). შესაბამისად, ხშირი, ან ხანგრძლივი არატრადიციული მონეტარული პოლიტიკის გატარებისას მოსალოდნელია ფინანსურ სტაბილურობის რისკების წარმოშობა, განსაკუთრებით უძრავი ქონების ნაკლებად ელასტიკური მიწოდების მქონე ბაზრებზე.

უძრავი ქონების ბუშტები და ფინანსური სტაბილურობა

მონეტარულ პოლიტიკასა და უძრავი ქონების ბუშტებს შორის კავშირი მნიშვნელოვანი აკადემიური დებატების საგნად რჩება (Taylor, 2007; Yu et al., 2015; Yu, 2022). კვლევები, რომლებმაც შეისწავლეს 2008 წლის უძრავი ქონების ბუშტები, არაერთგვაროვან მტკიცებულებებს იძლევიან ფედერალური სარეზერვო სისტემის პოლიტიკის როლსა და მის გავლენაზე (Taylor, 2007; Yu, 2022). მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი კვლევის მიხედვით, ექსპანსიურმა მონეტარულმა პოლიტიკამ ხელი შეუწყო უძრავი ქონების ბუშტის ფორმირებას სარგებლის განაკვეთების შემცირებისა და საკრედიტო ხელმისაწვდომობის ზრდის მეშვეობით (McDonald, Stokes, 2015; Yu et al., 2015), სხვა კვლევებში აღნიშნულია, რომ ამ საკითხში გაცილებით მნიშვნელოვანი წვლილი გლობალურმა კაპიტალის ნაკადების დინებას და მარეგულირებელ ხარვეზებს მიუძღვით (Yu et al., 2015).

თანამედროვე კვლევა, რომელიც იყენებს ვექტორული ავტორეგრეესიის (VAR) მოდელირებას, აჩვენებს, რომ ოცდამეერთე საუკუნის პირველი ათწლეულის პერიოდში უძრავი ქონების ფასების ცვლილებების მთავარი მიზეზი ფედერალური სარეზერვო სისტემის სარგებლის განაკვეთის ცვლილების პოლიტიკა გახდა. კვლევა ადგენს, რომ ფედერალური ფონდების განაკვეთის ცვლილებით გამოწვეული შოკები მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფასებზე იპოთეკური პროდუქტების სარგებლის განაკვეთების, უმუშევრობისა და იძულებითი გასახლების მაჩვენებლების გათვალისწინების შემდეგაც (McDonald, Stokes, 2015). ეს მტკიცებულება მიუთითებს, რომ ტრადიციული იპოთეკური განაკვეთის მექანიზმების მიღმა, მონეტარული პოლიტიკის ცვლილებები უძრავი ქონების ბაზრებზე მოქმედებს მრავალი არხის მეშვეობით.

საერთაშორისო ბაზრის კვლევა დამატებით პერსპექტივებს გვთავაზობს მონეტარული პოლიტიკისა და უძრავი ქონების ბაზრების ურთიერთკავშირზე (Swedish Central Bank, 2019; Apergis, 2021). COVID-19 პანდემიის პერიოდში 31 ქვეყნის მონაცემებზე განხორციელებული კვლევები აჩვენებს, რომ მონეტარული პოლიტიკის ეფექტიანობა მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული უძრავი ქონების ბაზრის პირობებზე. ბაზრებზე, სადაც ჯანსაღი ეკონომიკური გარემო და მაღალი საცხოვრებელ სახლებზე მაღალი მოთხოვნაა, მონეტარული ექსპანსიის გავლენა შედარებით მცირეა, ვიდრე დაბალი მოთხოვნის პირობებში, რაც მიუთითებს მონეტარულ პოლიტიკასა და საცხოვრებელი სახლების ფასებს შორის არაწრფივ კავშირზე (Apergis, 2021).

ინფლაციის თარგეთირებასა და ფინანსურ სტაბილურობაზე ჩატარებული კვლევა ხაზს უსვამს სირთულეებს, რომლებიც აქტივების ფასების გათვალისწინებით ფასების სტაბილურობის დაბალანსებისას წარმოიქმნება. ისეთი ქვეყნების გამოცდილება, როგორიცაა ჩინეთი, აჩვენებს, რომ შეზღუდულ ალტერნატიულ საინვესტიციო შესაძლებლობებს შეუძლიათ გააძლიერონ უძრავი ქონების ფასების მგრძნობელობა მონეტარული პოლიტიკის ცვლილებების მიმართ, რაც იწვევს რესურსების არასწორ განაწილებას და წარმოქმნის ფინანსური სტაბილურობის რისკებს (Swedish Central Bank, 2019). 

დასკვნა

ნაშრომში მოცემული ანალიზი აჩვენებს, რომ მონეტარულ პოლიტიკას აქვს მნიშვნელოვანი და კომპლექსური გავლენა უძრავი ქონების ბაზრებზე როგორც ამერიკის შეერთებულ შტატებში, ასევე ევროპისა და აზიის რამდენიმე ქვეყანაში. აღსანიშნავია, რომ მონეტარული პოლიტიკის გადაწყვეტილებები უძრავი ქონების ბაზრებს ბევრად უფრო სწრაფად გადაეცემა, ვიდრე ადრე ითვლებოდა. კერძოდ, საცხოვრებელი სახლების ფასები მონეტარული პოლიტიკის ცვლილებებზე რეაგირებს რამდენიმე კვირის განმავლობაში. არატრადიციული მონეტარული პოლიტიკა, როგორიცაა რაოდენობრივი შემსუბუქება, აძლიერებს ამ ეფექტებს, მაგრამ ასევე ქმნის ფინანსური სტაბილურობის რისკებს. გარდა ამისა, მონეტარული პოლიტიკის ეფექტიანობა საკმაოდ ჰეტეროგენურია და დამოკიდებულია ადგილობრივი ბაზრის პირობებზე.

შესაბამისად, აუცილებელი ხდება მონეტარული პოლიტიკის გამტარებლების მიერ სიფრთხილის გამოჩენა და საკუთარი ქმედებების სწრაფი და მრავალფეროვანი გავლენის მონიტორინგი. ვინაიდან აღნიშნული გავლენა ძირითადად არაწრფივი ფორმატით გამოიხატებოდა, სასურველია ამ არაწრფივი ეფექტების გასაანალიზებლად შედარებით დახვეწილი მოდელების შემუშავება. ასევე აღსანიშნავია, რომ მონეტარული პოლიტიკა გრძელვადიანი სტაბილურობის უზრუნველსაყოფად მნიშვნელოვანია მაკროპრუდენციული ინსტრუმენტების გამოყენებაც. ამ ცვალებადი დინამიკის გააზრება დიდ როლს თამაშობს მომავალი წლების განმავლობაში ეფექტიანი პოლიტიკის შემუშავებაში.

ბიბლიოგრაფია

1. Abramson B., De Llanos P., Han L. (2022). Monetary Policy And Rents. Columbia Business School Working Paper.
2. Apergis N. (2021). The Role of Housing Market In The Effectiveness of Monetary Policy Over The COVID-19 Era. Quarterly Review of Economics and Finance, 82.
3. Berg T., Haselmann R., Kick T., Schreiber S. (2023). Unintended Consequences of QE: Real Estate Prices And Financial Stability. ECB Working Paper Series, No. 2801.
4. Birger E., Hussain M. (2023). Monetary Policy And The Real Estate Market: Theoretical Framework And Empirical Evidence. Journal of Economic Science Research, 6(2).
5. Boddin D., Kaat D. M., Ma C., Rebucci A. (2022). A Household Housing Portfolio Channel of QE Transmission. ECB Working Paper Series, No. 2654.
6. Calza A., Monacelli T., Stracca L. (2013). Housing Finance And Monetary Policy. Journal of the European Economic Association, 11(1).
7. Dias D. A., Duarte J. B. (2019). Monetary Policy, Housing Rents, And Inflation Dynamics. Federal Reserve Board International Finance Discussion Paper, No. 1248.
8. European Central Bank. (2023). House Prices And Ultra-Low Interest Rates: Exploring The Non-Linear Relationship. ECB Working Paper Series, No. 2789.
9. European Central Bank. (2024). Institutional Investors And House Prices. ECB Working Paper Series, No. 3026.
10. Cowles K. (2025). Credit Supply, Housing Demand, And Rising Home Prices. Minneapolis Fed. For All, the magazine of the Opportunity & Inclusive Growth Institute.
11. Gorea D., Kryvtsov O., Kudlyak M. (2023). House Prices Respond Promptly To Monetary Policy Surprises. Federal Reserve Bank of San Francisco Economic Letter, 2023-07.
12. Guler B. (2015). House Prices And Interest Rates: A Theoretical Analysis. Indiana University Working Paper.
13. J.P. Morgan. (2025). The Outlook For The U.S. Housing Market In 2025. J.P. Morgan Global Research.
14. Koeniger W., Lennartz B., Ramelet M. A. (2021). On The Transmission Of Monetary Policy To The Housing Market. Swiss National Bank Working Papers, 2021-06.
15. Kuttner K. (2012). Low Interest Rates And Housing Bubbles: Still No Smoking Gun. Williams College Department of Economics Working Paper, No. 2012-01.
16. McDonald J. F., Stokes H. H. (2015). Monetary Policy, Fiscal Policy, And The Housing Bubble. Research in Economics, 69(2).
17. Mishkin F. S. (2007). Housing And The Monetary Transmission Mechanism. Federal Reserve Bank of Kansas City Economic Review, 92(4).
18. Ncube M., Ndou E. (2013). Monetary Policy Transmission, House Prices And Consumer Spending In South Africa: An SVAR Approach. Economic Research Southern Africa Working Paper, 362.
19. Ray N. (2021). Quantitative Easing: Its Impact On Multifamily Real Estate. MREX Real Estate Investment Platform.
20. Rosenberg S. (2019). The Effects Of Conventional And Unconventional Monetary Policy On House Prices In The Scandinavian Countries. Journal of Housing Economics, 46.
21. Swedish Central Bank. (2019). Inflation Targeting And Financial Stability. Riksbank Conference Paper.
22. Taylor J. B. (2007). Housing And Monetary Policy. Federal Reserve Bank of Kansas City Economic Review, 92(4).
23. Tonner J., Bruha J. (2014). The Czech Housing Market Through The Lens of A DSGE Model Containing Collateral-Constrained Households. Czech National Bank Working Paper Series, 9/2014.
24. Williams J. C. (2015). Measuring The Effects of Monetary Policy On House Prices And The Economy. BIS Papers, No. 88.
25. Yu Q., Fan H., Wu X. (2015). Global Saving Glut, Monetary Policy And Housing Bubble: Further Evidence. School of Public Policy and Management, Tsinghua University, Working Paper Series, n.3.
26. Yu X. (2022). The Relationship Between Monetary Policy And The Housing Bubble. Highlights in Business, Economics and Management, 1.