ივანე ჯავახიშვილის სახელობის თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტის პაატა გუგუშვილის სახელობის ეკონომიკის ინსტიტუტის რეცენზირებადი, ბეჭდურ-ელექტრონული, საერთაშორისო სამეცნიერო-ანალიტიკური ჟურნალი
მუნიციპალური ქონების მართვისა და განკარგვის სრულყოფის მექანიზმები
DOI kodi: 10.52340/ekonomisti.2026.02.22
ანოტაცია. ტრადიციულად მუნიციპალური ქონების მართვა განიმარტება, როგორც ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოების მიერ მათთვის მიკუთვნებულ ქონებაზე ზემოქმედება, რათა მათი უფლებამოსილებები მაქსიმალურად ეფექტიანად განხორციელდეს და მათ წინაშე არსებული ეკონომიკური ამოცანები გადაწყდეს.
მუნიციპალური საკუთრება ადგილობრივ ფინანსებთან ერთად, ადგილობრივი თვითმმართველობის ეკონომიკურ საფუძველს წარმოადგენს. ამიტომ, მუნიციპალური ქონების ეფექტიანი მართვისა და განკარგვის საკითხები მუნიციპალური ერთეულებისთვის პრიორიტეტულია.
კვლევის მიზანი. კვლევის მთავარი მიზანია საქართველოში არსებული კანონმდებლობის, პრაქტიკისა და არსებული გამოწვევების ჭრილში მუნიციპალური ქონების მართვისა და განკარგვის პროცესების შესწავლა. რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მიდგომების კომბინაციით განსაკუთრებული ყურადღება ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მაგალითზე მახვილდება. ნაშრომის დასკვნით ეტაპზე მიღებული შედეგების საფუძველზე, ჩამოყალიბებულია რეკომენდაციები მუნიციპალური ქონების მართვის სისტემის გაუმჯობესებისათვის.
კვლევის მეთოდოლოგია. ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ოფიციალურ ვებ-გვერდზე განთავსებული 2021-2025 წლების ბიუჯეტის მონაცემები და ქალაქის ბიუჯეტის შესრულების შესახებ ინფორმაცია ბათუმში მუნიციპალური ქონების გამოყენებითა და გაყიდვით მიღებული შემოსავლების დინამიკის ეკონომიკური და სტატისტიკური ანალიზის საფუძველი გახდა. მონაცემთა შეგროვება განხორციელდა ბიუჯეტის შესრულების ანგარიშებისა და სტატისტიკური მეთოდების გამოყენებით.
მათემატიკური სტატისტიკის გამოყენებით ცვლილებების თეორიული კვლევები ჩატარდა, შემუშავდა დიაგრამები, რომლებიც ადგილობრივ ბიუჯეტში შემოსავლების ცვლილების ტენდენციებს ასახავს. მონაცემების ანალიზისთვის გამოყენებული იქნა პოლინომური მიახლოება, რომელიც მონაცვლეობით მზარდი და კლებადი მნიშვნელობების ერთობლიობას წარმოადგენს.
საკვანძო სიტყვები: მუნიციპალური ქონება; მუნიციპალური აქტივების მართვა; ფინანსური მდგრადობა; ეკონომიკური ეფექტიანობა; საინვესტიციო პოტენციალი.
შესავალი
დემოკრატიული მმართველობის ფორმები ხალხის ხელისუფლებას გულისხმობს, რომლის ყველაზე სრული გამოხატულება ადგილობრივი დამოუკიდებელი თემია. იგი როგორც პოლიტიკურად, ისე ეკონომიკურად დამოუკიდებელი ერთეული უნდა იყოს. დემოკრატიულ სახელმწიფოებში ადგილობრივი ინტერესების გათვალისწინება პრობლემის უმთავრესი ამოცანაა, ვინაიდან, მრავალი მკვლევარის აზრით, სწორედ ადგილობრივი თემების ინტერესებით ქვეყნის მოქალაქეების ინტერესები ვლინდება.
ეფექტიან საჯარო მმართველობაში ადგილობრივი თვითმმართველობა მნიშვნელოვან როლს ასრულებს. ქვეყნის ძირითადი ეკონომიკური მონაცემებისა და მიმართულებების დოკუმენტის თანახმად, რეგიონების განვითარება, მათი როლის ზრდა და თვითმმართველობის სისტემის კიდევ უფრო გაძლიერება ეკონომიკური პოლიტიკის ერთ-ერთი პრიორიტეტია. იმისათვის, რომ მმართველობის სისტემამ მოსახლეობის მოთხოვნებს სათანადოდ უპასუხოს და გადაწყვეტილებების მიღების პროცესში მოქალაქეთა მონაწილეობა უზრუნველყოს, ცენტრალური ხელისუფლებისა და ადგილობრივი თვითმმართველობის დონეებს შორის აუცილებელია მმართველობითი უფლებამოსილებებისა და რესურსების გადანაწილება (ლოსაბერიძე, 2026). რესურსების რაციონალურად განკარგვასა და ხარისხიანი მომსახურების გაწევას, ადგილობრივ თვითმმართველობათა გაძლიერების, განვითარებისა და გაუმჯობესების პროცესში არსებითი როლი აკისრია.
ადგილობრივი თვითმმართველობის მთავარი ინსტრუმენტია მუნიციპალური ქონება, რომელიც საკუთარი უფლებამოსილებების უკეთ განხორციელების საშუალებას იძლევა. მუნიციპალიტეტების მხრიდან ქონების ფორმირების, მართვისა და განკარგვის პროცესის წარმართვა საჭიროა ისეთი მიზნების განხორციელებისათვის, როგორიცაა: მუნიციპალური ინფრასტრუქტურისა და სერვისების განვითარება, ბიზნეს-გარემოს განვითარების მხარდაჭერა, ადგილობრივი შემოსავლების ზრდა, მოქალაქეთა საჭიროებების იდენტიფიცირება და მათი დაკმაყოფილება (Prigozhin, 2019).
მუნიციპალური საკუთრება განისაზღვრება როგორც სოციალურ-ეკონომიკური ურთიერთობების რთული ერთობლიობა, რომელიც მოქალაქეებს შორის სასიცოცხლო დოვლათის წარმოების ან/და გასხვისების პროცესში წარმოიშობა. მუნიციპალურ საკუთრებას, როგორც საკუთრების ერთ-ერთ ფორმას სპეციფიკური თავისებურებები გააჩნია, რომლებიც ეკონომიკის საზოგადოებრივი სექტორის არსებობას – „ლოკალური ხასიათის” დოვლათის წარმოებას უკავშირდება.
ქონების მართვა სისტემური პროცესია, რომელიც ფიზიკური აქტივების ოპერირების, შენახვის, განახლების და შეძენის საკითხებისკენაა მიმართული (Gross, Źróbek, 2020). მუნიციპალიტეტს საკუთარი ქონება აქვს, რომელიც ორი კატეგორიისაა:
- ძირითადი (განუსხვისებელი) ქონება მუნიციპალიტეტის უფლებამოსილების განხორციელების საფუძველია. მისი გამოყენება მხოლოდ მუნიციპალიტეტის საჯარო ფუნქციების შესასრულებლად და უფლებამოსილების განსახორციელებლად დაიშვება;
- დამატებითი ქონება ის ქონებაა, რომელიც არ არის ძირითადი ქონების ნაწილი და რომელიც მუნიციპალიტეტმა შეიძლება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით გამოიყენოს.
ამდენად, საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად, მუნიციპალიტეტის ქონება მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ მატერიალურ და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეთა ერთობლიობას წარმოადგენს, რომელიც მოიცავს კანონით მუნიციპალიტეტისთვის მიკუთვნებულ ქონებას, სახელმწიფოს მიერ მუნიციპალიტეტისთვის საკუთრებაში გადაცემულ აქტივებს, აგრეთვე, მუნიციპალიტეტის მიერ შექმნილ, შეძენილ ან/და კანონმდებლობით დადგენილი წესით რეგისტრირებულ ქონებას. აღნიშნული ქონება მუნიციპალიტეტის ეკონომიკური საფუძვლის მნიშვნელოვან კომპონენტია და ადგილობრივი თვითმმართველობის უფლებამოსილებების ეფექტიან განხორციელებას უზრუნველყოფს.
ქონებრივი უფლებების განხორციელებისას მუნიციპალიტეტის ორგანოები ვალდებული არიან, მუნიციპალიტეტის, როგორც მესაკუთრის კანონიერი ინტერესები დაიცვან. ასევე, ქონება მოსახლეობის ინტერესების გათვალისწინებით განკარგონ. მუნიციპალიტეტები ქონების განკარგვას ახორციელებენ:
- პრივატიზების, კერძოდ, კანონმდებლობით დადგენილი ფორმითა და წესით მუნიციპალიტეტის ქონების ფიზიკური ან/და იურიდიული პირისთვის საკუთრებაში გადაცემის გზით. პრივატიზებას ექვემდებარება მუნიციპალიტეტის დამატებითი ქონება, რომელიც არ არის ძირითადი (განუსხვისებელი) ქონება ან/და მისი ნაწილი. მუნიციპალიტეტის ქონების პრივატიზება საჯარო და ელექტრონული აუქციონის ფორმით ხორციელდება;
- ქონების სარგებლობის უფლებით გადაცემის გზით. მუნიციპალიტეტის ქონება სარგებლობის უფლებით შეიძლება ფიზიკურ, საჯარო ან/და კერძო სამართლის იურიდიულ პირს კანონით დადგენილი წესით გადაეცეს.
მუნიციპალიტეტის ქონების გადაცემისას შესაძლებელია შემდეგი ფორმების გამოყენება: აღნაგობა, უზუფრუქტი, ქირავნობა, იჯარა და თხოვება. ქონების სარგებლობის უფლებით გადაცემა აუქციონის ფორმით ან/და პირდაპირი განკარგვის წესით ხდება. მუნიციპალიტეტის ქონების პრივატიზაცია და ქონების მართვის უფლებით კერძო თუ იურიდიული პირებისათვის გადაცემა დაკავშირებულია თვითმმართველობის შემოსავლების ზრდასთან, ვინაიდან მუნიციპალიტეტის ქონების განკარგვის შედეგად შემოსული თანხები სრულად მიემართება შესაბამისი მუნიციპალიტეტის ბიუჯეტში.
შინაარსი
ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტში არსებობს ქონება, რომელიც აქტიურად გამოიყენება და მუნიციპალური ბიუჯეტისთვის სტაბილური ეკონომიკური შემოსავლის წყაროა. მაგალითად:
- 2023 წელს ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტმა პრივატიზების უფლებით განკარგა 4222 კვ.მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომლის ღირებულება ჯამში 2 243 876 ლარით განისაზღვრა;
- 2023 წელს პრივატიზების უფლებით განკარგა მოძრავი ქონება, რომლის ღირებულება ჯამში 543 000 ლარით განისაზღვრა;
- 2023 წელს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი – 95 823 კვ. მ. ბათუმის მუნიციპალიტეტმა სარგებლობის უფლებით განკარგა, რომლის წლიური სარგებლობის საფასური 769 293 ლარით განისაზღვრა.
დიაგრამა №1
წყარო: ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერია (https://batumi.gov.ge/pubinfo)
მუნიციპალური ქონების მართვის ძირითადი მექანიზმები, რომლებიც შემოსავლების გენერირებას განაგებს, კერძო სექტორზე მუნიციპალური ქონების გაყიდვას მოიცავს, რაც ადგილობრივი ბიუჯეტისთვის ერთჯერად შემოსავალს აბალანსებს, ხოლო კერძო პირებზე ან/და ორგანიზაციებზე ქონების სარგებლობის უფლებით გადაცემა სტაბილურ პერიოდულ შემოსავლებს უზრუნველყოფს (Constantin, Drăguşin, Petrescu, Iosif, 2012). მაგალითისთვის ქვემოთ მოყვანილია ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მიერ 2024 წელს განკარგული ქონების სტატისტიკური მონაცემები:
- 2024 წლის მონაცემებით, ბათუმის მუნიციპალიტეტმა პრივატიზების უფლებით განკარგა 10395 კვ. მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომლის ღირებულება ჯამში 8 010 668 ლარით განისაზღვრა;
- 2024 წლის მონაცემებით, ბათუმის მუნიციპალიტეტმა პრივატიზების უფლებით განკარგა მოძრავი ქონება, რომლის ღირებულება ჯამში 18 755 ლარით განისაზღვრა;
- 2024 წლის მონაცემებით, ბათუმის მუნიციპალიტეტმა პრივატიზების უფლებით განკარგა არასაცხოვრებელი ფართი, რომლის ღირებულება ჯამში 1 356 840 ლარით განისაზღვრა;
- 2024 წლის მონაცემებით, ბათუმის მუნიციპალიტეტმა სარგებლობის უფლებით განკარგა 13 857 კვ. მ. არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომლის წლიური სარგებლობის საფასური 381 495 ლარით განისაზღვრა.
დიაგრამა №2
წყარო: ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერია (https://batumi.gov.ge/pubinfo)
ქალაქ ბათუმის მუნიციპალური ქონების ეფექტიანი მართვა მუნიციპალიტეტის მდგრადი სოციალურ-ეკონომიკური განვითარების ერთ-ერთ მნიშვნელოვან წინაპირობას წარმოადგენს. მუნიციპალური ქონების რაციონალური, მიზნობრივი და ეკონომიკურად გამართლებული გამოყენება ხელს უწყობს ადგილობრივი თვითმმართველობის ფინანსური მდგრადობის განმტკიცებას, მუნიციპალური მომსახურებების ხარისხის გაუმჯობესებასა და მოსახლეობის კეთილდღეობის ზრდას. შესაბამისად, მუნიციპალური ქონების მართვის სრულყოფილი მექანიზმების დანერგვა და განვითარება ბათუმის მუნიციპალიტეტის კონკურენტუნარიანობის, საინვესტიციო მიმზიდველობისა და გრძელვადიანი განვითარების მნიშვნელოვან ფაქტორს წარმოადგენს.
ფაქტია, რომ ადგილობრივი ბიუჯეტის შემოსავლების შევსება მუნიციპალური ქონების მართვის არსებული სისტემის ხარისხის ერთ-ერთი მაჩვენებელია. განვიხილოთ 2021-2025 წლებში ადგილობრივი ბიუჯეტის არასაგადასახადო შემოსავლების სტრუქტურაში ქალაქ ბათუმში მუნიციპალური ქონების გამოყენებისა და გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლების დინამიკა (ცხრილი №1).
ცხრილი №1
2021-2025 წლებში ადგილობრივი ბიუჯეტის არასაგადასახადო შემოსავლების სტრუქტურაში ქალაქ ბათუმში მუნიციპალური ქონების გამოყენებისა და გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი
|
წელი |
სხვა შემოსავლები |
|
|||||
|
|
სულ |
ზრდის ტემპი საბაზისო წელთან შედარებით. |
ზრდის ტემპი წინა წელთან შედარებით. |
მათ შორის: შემოსავლები საკუთრებიდან. |
ზრდის ტემპი საბაზისო წელთან შედარებით. |
ზრდის ტემპი წინა წელთან შედარებით |
წილი სხვა შემოსავლებში. |
|
2015 |
33 032,1 |
100% |
– |
3 347,7 |
100 |
– |
10,3% |
|
2016 |
33 231,1 |
1 00,6% (+) |
100,6% (+) |
1431,1 |
42,7% (–) |
42,7% (–) |
4,3% |
|
2017 |
42 428,4 |
128% (+) |
127,7% (+) |
1993,5 |
59,5% (+) |
139,3% (+) |
4,6 |
|
2018 |
48 950,8 |
148% (+) |
115,4% (–) |
3840,7 |
114,7% (+) |
192,7% (+) |
7% |
|
2019 |
49 551,2 |
150% (+) |
101% (–) |
4337,5 |
129,6% (+) |
112,9% (–) |
8,8% |
|
2020 |
17 500,9 |
52,9% (–) |
35% (–) |
5536,4 |
165,4% (+) |
127,6% (+) |
31,6% |
|
2021 |
43 077,0 |
130% (+) |
246,1% (+) |
6979,5 |
208,5% (+) |
126% (+) |
16% |
|
2022 |
69 208,6 |
209% (+) |
160,7 (–) |
9665,4 |
288,7% (+) |
138,5% (+) |
14% |
|
2023 |
96 372,8 |
291,7% (+) |
139% (–) |
13865,9 |
414,2% (+) |
143,5% (+) |
14,4% |
|
2024 |
138 628,3 |
419,7% (+) |
143,8% (+) |
13628,3 |
407% (+) |
98% (–) |
9,8% |
წყარო: ცხრილი შედგენილია „ქ. ბათუმის მუნიციპალიტეტის 2024 წლის ბიუჯეტის შესრულების ანგარიშში” მოცემული მონაცემების საფუძველზე (https://www.batumicc.ge/index.php?l=1&menu=1414)
ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ოფიციალურ ვებ-გვერდზე განთავსებული მონაცემების თანახმად საბაზისო 2015 წელთან შედარებით სხვა შემოსავლები წლების განმავლობაში მნიშვნელოვნად მზარდია. მაგალითად 2017 წელს გაზრდილია 28%-ით, ხოლო 2022 წელს 109%-ით, 2023 და 2024 წლებში კი შესაბამისად 191,7%-ითა და 319,7%-ით. უნდა აღინიშნოს რომ სხვა შემოსავლების ზრდის ტემპმა 2022 წელს 2023 წელთან შედარებით შეადგინა 21,7%. ძირითადი ზრდა შეეხება – პროცენტებიდან, სანებართვო მოსაკრებლიდან, ჯარიმებიდან, სანქციებიდან და საურავებიდან მიღებულ შემოსავლებს. ტრანსფერები, რომელიც სხვაგან არ არის კლასიფიცირებული, სათამაშო ბიზნესის მოსაკრებლიდან მიღებულ შემოსავლებს მოიცავს.
ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის შემოსავლების გარკვეული ნაწილი არაფინანსური აქტივების კლებით ფორმირდება, რომელიც ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის საკუთრებაში არსებული მიწის გაყიდვიდან, ძირითადი აქტივებიდან და მატერიალური მარაგებიდან მიღებულ შემოსავალს მოიცავს (იხ.: ნახ. №1).
ნახ. №1
ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის 2015–2024 წლების ბიუჯეტებში არაფინანსური აქტივების კლებით მიღებული შემოსავლები
წყარო: ქ. ბათუმის მუნიციპალიტეტის 2021–2024 წლების ბიუჯეტის შესრულების ანგარიშები (https://batumi.gov.ge/budget)
ეკონომიკური ფაქტორები და ბაზრის რეგულირება
მუნიციპალური ქონების ეფექტური გამოყენება ხელს უწყობს ინვესტიციების მოზიდვას, ბიზნეს გარემოს გაუმჯობესებას და ადგილობრივი ბიუჯეტის გაძლიერებას (აბუსელიძე, მელაძე, 2022). ამ კონტექსტში მნიშვნელოვანია ის ეკონომიკური ფაქტორები გავაანალიზოთ, რომლებიც გავლენას ახდენენ მუნიციპალური ქონების მართვაზე, და განვიხილოთ ბაზრის კვლევის შედეგები, რომლებიც ამ პროცესების ეფექტურობას ასახავს.
ეკონომიკური ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ მუნიციპალური ქონების მართვაზე:
- ეკონომიკური ზრდა და ინვესტიციები. საქართველოს ეკონომიკური სტაბილურობა და ზრდა პირდაპირ კავშირშია ქონების ბაზრის განვითარებასთან. ეკონომიკური წინსვლა ზრდის ინვესტორების ინტერესს და ხელს უწყობს ქონების ფასების ზრდას. მაგალითად, 2025 წლის პირველ კვარტალში, საქართველოში უძრავი ქონების საშუალო შემოსავალი 7.53%-ს შეადგენდა, რაც ბაზრის სტაბილურობაზე მიუთითებს;
- უცხოური ინვესტიციები. უცხოური პირდაპირი ინვესტიციები მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებაში. მაღალი დინამიკა (FDI) მეტ მყიდველს და ქონების ფასების ზრდას ნიშნავს. მაგალითად, 2025 წლის პროგნოზმა, საქართველოს ეკონომიკის ზრდასა და უცხოური ინვესტიციების მოზიდვას, უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებას შეუწო ხელი. 2023 წელს შემოსული პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების თანხამ კი – 1 902,2 მლნ დოლარს მიაღწია;
- გაყიდვების რაოდენობა და ფასები. 2023 წელს ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარმა რეკორდული მოთხოვნა განიცადა, თუმცა 2024 წელს შემცირება დაფიქსირდა. ეს შემცირება შიდა პოლიტიკური არასტაბილურობით, მიგრანტების ნაკადის შემცირებითა და მიმდინარე პროექტების შეზღუდული რაოდენობით შეიძლება აიხსნას.
კვლევამ აჩვენა, რომ ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურია და ზრდის პოტენციალი აქვს. ამიტომ, მუნიციპალიტეტის ქონების ეფექტური მართვა და სტრატეგიული განვითარება ხელს შეუწყობს ქალაქის ეკონომიკურ გაძლიერებას და ინვესტიციების მოზიდვას.
ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებული ქონების პრივატიზაციისა და იჯარით გაცემის შედეგად მიღებულ შემოსავლებს ადგილობრივ ბიუჯეტში მნიშვნელოვანი წვლილი შეაქვს. მაგალითად, ბოლო წლებში, უძრავი ქონების გაყიდვებიდან მიღებული შემოსავლები ბათუმის ბიუჯეტის შემოსავლების 10-15%-ს შეადგენდა. 2024 წლის ბიუჯეტის შემოსულობების სტრუქტურა შემდეგნაირად განაწილდა:
- გადასახადები – 106.2 მილიონი ლარი (29. 1%);
- გრანტები და ტრანსფერები – 177. 2 მილიონი ლარი (48.6%);
- სხვა შემოსავლები – 73 მილიონი ლარი (20%);
- 2024 წლისთვის დღგ-დან მიღებული შემოსავალი – 62.2 მილიონი ლარი, ქონების გადასახადთან ერთად ჯამში – 106.2 მილიონი ლარი;
- არაფინანსური აქტივების კლება, რომელიც ქონების პრივატიზაციასა და გაყიდვებს გულისხმობს, 2024 წლისთვის 8 მილიონი ლარი იყო, რაც ბიუჯეტის შემოსულობების 2.6%-ია.
დიაგრამა №3
წყარო: საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური (https://www.geostat.ge/ka)
ბათუმის მუნიციპალიტეტი ხელს უწყობს საინვესტიციო პროექტებს მიწის ნაკვეთების შეთავაზებით, მუნიციპალური საკუთრების პრივატიზებითა და გრძელვადიანი იჯარის მეშვეობით, რაც ინვესტორებისთვის სტაბილური და პროგნოზირებადი გარემოს უზრუნველყოფას ემსახურება. ბიზნესისთვის ხელშეწყობის მექანიზმებს შორის აღსანიშნავია მომსახურების გამარტივებული ადმინისტრაციული პროცედურები, ელექტრონული აუქციონები, ელექტრონული ტენდერები და საინფორმაციო ხელმისაწვდომობა.
2024 წლის ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ქონების განკარგვის ეკონომიკური მაჩვენებელი წინა წელთან შედარებით ასეთია, სადაც ჩანს, რომ 2024 წელს გაყიდული მიწის ნაკვეთი 2023 წელთან შედარებით გაზრდილია 257%-ით:
- 2023 წელს გაყიდული მიწის ნაკვეთი – 2 243 876 ლარი;
- 2024 წელს გაყიდული მიწის ნაკვეთი – 8 010 668 ლარი;
დიაგრამა №4
2024 წელს სარგებლობის უფლებით გაცემულმა ქონებამ 2023 წელთან შედარებით 50%-ით დაიკლო.
- 2023 წელს სარგებლობის უფლებით გაცემული ქონება – 769 293 ლარი;
- 2024 წელს სარგებლობის უფლებით გაცემული ქონება – 381 495 ლარი.
დიაგრამა №5
წყარო: ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერია (https://batumi.gov.ge/pubinfo)
ეს მაჩვენებელი მიუთითებს, რომ მუნიციპალური ქონების პრივატიზება ეფექტურად და სწორი მართვის მექანიზმებით ხდება. კერძო სექტორი, როგორც წესი, ქონებას უფრო ეფექტიანად მართავს, რაც საწარმოების პროდუქტიულობასა და კონკურენტუნარიანობას ზრდის. შესაბამისად ქონების პრივატიზებით მუნიციპალიტეტმა შესაძლებელია მოქნილი და ინვესტორებისთვის მიმზიდველი ქონების მართვის მოდელები განავითაროს. 2024 წელს სარგებლობის უფლებით გადაცემული ქონება 2023 წელთან შედარებით ნაკლები იყო, ეს შეიძლება გამოწვეული იყოს სხვადასხვა მიზეზების გამო, თუნდაც იმით, რომ სარგებლობაში გადაცემული ქონება ხელშეკრულებით განსაზღვრული პერიოდით გაიცემა, შესაბამისად ქონებას სანამ მოქმედების ვადა არ ამოეწურება, მისი ახლად განკარგვა არ შეიძლება.
დასკვნა
მუნიციპალიტეტის უძრავი ქონების მართვის პროცესის გაუმჯობესებისთვის, საკუთარი სპეციფიკიდან და თავისებურებებიდან გამომდინარე:
- მიზანშეწონილია უძრავი ქონების მართვის სტრატეგია შეიმუშაოს, რომელიც ქონებრივი უფლებამოსილებების განხორციელების ყველა ეტაპზე მიზნების, მოსალოდნელი შედეგებისა და შეფასების ინდიკატორების ერთობლიობას უნდა ითვალისწინებდეს (Muczyński, 2023);
- ქონების ფორმირების, მართვისა და განკარგვის მიმართულებით შემუშავდეს საშუალოვადიანი ანდა გრძელვადიანი გეგმა, რომელიც განსახორციელებელ აქტივობებს და საჭირო რესურსებს ნათლად, ზუსტად და კონკრეტულად განსაზღვრავს (Muczyński, 2023);
- ქონების ფორმირების პროცესში შესაბამისი კვლევა და პრობლემის შესწავლა ჩაატაროს და უძრავი ქონება გამოავლინოს, რომელიც საჭიროა მუნიციპალური ინფრასტრუქტურისა და სერვისების განვითარების, მოქალაქეთა საჭიროებების გამოვლენისა და დაკმაყოფილების, ბიზნეს-გარემოს განვითარებისა და ადგილობრივი შემოსავლების ზრდისათვის. მიღებული შედეგების საფუძველზე განახორციელოს პროცედურები შესაბამისი უძრავი ქონების მუნიციპალურ საკუთრებად ფორმირების მიზნით;
- ქონების მართვისა და განკარგვის პროცესში შესაბამისი კვლევა და პრობლემის შესწავლა ჩაატაროს და გამოავლინოს ისეთი ქონება, რომელიც ფუნქციურად დატვირთული არ არის და გამოუყენებელია.
- განსაზღვროს მუნიციპალური ქონების პოტენციალი ბიზნეს-გარემოს განვითარების, ინვესტიციების მოზიდვისა და შემოსავლების მიღების კუთხით. შესწავლის შედეგები ქონების განკარგვის ოპტიმალური ვარიანტის შესარჩევად გამოიყენოს.
ამასთან, უძრავი ქონების მართვისა და განკარგვის პროცესში დაინტერესებული მხარეების ჩართულობის გაზრდის, კონკურენტული გარემოს გაუმჯობესებისა და მეტი შემოსავლების მიღების მიზნით მნიშვნელოვნად მიგვაჩნია:
- მუნიციპალიტეტებმა ინფორმაციის გავრცელების სხვადასხვა პლატფორმა მაქსიმალურად გამოიყენონ და ინფორმაცია ვებ-გვერდებსა და სოციალურ ქსელებში რეგულარულად განაახლონ;
- დანერგონ დამატებითი პროცედურები, რაც ხელს შეუწყობს დაინტერესებული პირებისა და მხარეების სათანადოდ ინფორმირებასა და უძრავი ქონების განკარგვის პროცესში აქტიურ ჩართულობას;
- გამოიყენონ ქონების განკარგვის ისეთი ფორმები, რომლებიც კონკურენტული და გამჭვირვალე გარემოს შექმნას უზრუნველყოფს;
- ქონების განკარგვაზე გადაწყვეტილებების მიღებისას, მუნიციპალიტეტებმა აქტიურად განიხილონ ქონების პირობებით განკარგვის შესაძლებლობა;
- საუკეთესო პრაქტიკის გათვალისწინებით, შემოსავლების ადმინისტრირების პროცესის გასაუმჯობესებლად დამატებითი კონტროლის მექანიზმები დანერგონ. ეს მუნიციპალიტეტის და მოსახლეობის ინტერესების დაცვას, ასევე მისაღები შემოსავლების ადგილობრივ ბიუჯეტში მაქსიმალურად მობილიზებას უზრუნველყოფს.
მნიშვნელოვნად მიგვაჩნია ბათუმის მუნიციპალიტეტის განვითარებასთან ერთად პერიოდულად საკანონმდებლო ჩარჩოს გადახედვა და ქალაქ ბათუმის ეკონომიკური თავისებურებების გათვალისწინება მოხდეს, რაც ხელს შეუწყობს მუნიციპალიტეტის ქონების უფრო ეფექტურ მართვასა და ინვესტიციების მოზიდვას.
ქონების განკარგვაზე გადაწყვეტილებების მიღებისას მნიშვნელოვანია ხარჯისა და სარგებლის ანალიზი გაკეთდეს, რომლის მიზანია ქონების განკარგვის ოპტიმალური ვარიანტის შერჩევა. შესაბამისად, მნიშვნელოვანია ქონების ფლობასთან დაკავშირებული ხარჯებისა და შემოსავლების გაანგარიშება გაკეთდეს, შეირჩეს ადგილობრივი ბიზნეს-გარემოს განვითარებისთვის პოტენციურად საინტერესო ქონება და განისაზღვროს მისი გამოყენების ხელსაყრელი ვარიანტები. მუნიციპალიტეტებმა გადაწყვეტილების მიღებამდე უნდა იმსჯელონ: უმჯობესია ერთჯერადი ფისკალური ეფექტი თუ გრძელვადიან პერიოდში შემოსავლების მიღება ანდა ადგილობრივი ბიზნეს გარემოს განვითარება.
მუნიციპალურ ქონებას სჭირდება მიზნობრივი და სტრატეგიული მართვა, რაც ქონებისათვის ფუნქციური და ეკონომიკური დანიშნულების განსაზღვრას, საჯარო გამოყენების შესაძლებლობას გულისხმობს. ამ კუთხით ერთ–ერთ ეფექტურ შესაძლებლობას საჯარო–კერძო პარტნიორობის აქტიური დანერგვა წარმოადგენს, განსაკუთრებით ისეთ პროექტებში, სადაც მუნიციპალიტეტს აქვს ქონება, ხოლო კერძო სექტორს კაპიტალი და ინოვაციური ხედვა (Yamshchikova, Bobrova, 2018).ამისათვის საჭიროა ინვესტირებისათვის მიმზიდველი გარემოს შექმნა, მოქნილი და გამჭვირვალე ეკონომიკური და სამართლებრივი მექანიზმების დანერგვა.
გამოყენებული ლიტერატურა
აბუსელიძე, მელაძე, 2022: გ. აბუსელიძე, ა. მელაძე, ა. 2022:ტერიტორიული ერთეულების ბიუჯეტის საგადასახადო შემოსავლების ფორმირების პრობლემები და მისი დაძლევის მიმართულებები. ეკონომიკური პროფილი, ტომი 17, 1(23).
http://economicprofile.org/pdf/giorgi%20abuselidze,%20aleko%20meladze.pdf
ლოსაბერიძე, 2026: დ. ლოსაბერიძე. ისევ თვითმმართველობასთან დაკავშირებით. IDFI. – https://idfi.ge/public/upload/Analysis/DLosaberidze.pdf. – ბოლო ნახვა: 5.06. 2026.
Constantin, Drăguşin, Petrescu, Iosif, 2012: D. L. Constantin, Mariana Drăguşin, M. Petrescu, Alina Elena Iosif.. The Effective Management of Municipal Real Property. The Question of Services for the Business Use of Real Property, Amfiteatru Economic Journal, Vol. 14, Iss. Special No. 6, pp. 738-754. – https://www.econstor.eu/bitstream/10419/168770/1/aej-v14-sn6-p738.pdf
Gross, Źróbek, 2020: M. Gross, R. Źróbek. Some problems of the management of state and public sector land. E3S Web of Conferences, 171, 02003. – https://doi.org/10.1051/e3sconf/202017102003
Yamshchikova, Bobrova, 2018: I. Yamshchikova, E. Bobrova. Developing the system of municipal property management of the city of Irkutsk: using the mechanisms of municipal-private partnership. MATEC Web of conferences 212, 09006. – https://www.matec-conferences.org/articles/matecconf/pdf/2018/71/matecconf_icre2018_09006.pdf.
Muczyński, 2023: A Muczyński. Municipal housing stock management in Poland from a public management perspective. Real Estate Management and Valuation, 31(1), 43-54. – https://reference-global.com/article/10.2478/remav-2023-0005
Prigozhin, 2019: V. L. Prigozhin.The Role of Local Authorities in Managing Municipal Property. Advances in Social Science, Education and Humanities Research, volume 333. – https://doi.org/10.2991/hssnpp-19.2019.167
საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური. –
ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერია. – https://batumi.gov.ge/